Купівля житла в Канаді для іноземців

Багато хто з тих, хто переїжджає до Канади, замислюється про придбання власного житла. Однак іноді складно розібратися, чи буде це вигідніше за оренду, чи має право іноземний громадянин взяти іпотечний кредит і які пропозиції актуальні на ринку нерухомості Канади.

Чи можуть іноземці придбати нерухомість у Канаді?

До 2023 року кожен охочий міг придбати нерухомість у Канаді. Однак з 1 січня 2023 року почав діяти закон, який значно обмежив купівлю житлової нерухомості іноземними особами в межах Census Metropolitan Areas (CMA) та Census Agglomerations (CA).

Цей закон був прийнятий у відповідь на житлову кризу та великий тиск на ринок нерухомості, і його метою стало забезпечення доступності житла для канадців.

Закон "про заборону купівлі житлової нерухомості не канадськими громадянами" може налякати своєю назвою, але поспішаємо запевнити вас, що він містить багато винятків, і купити житло в Канаді, не будучи її громадянином, як і раніше можна.

Отже, закон не поширюється на такі категорії іноземних громадян:

• Особи, які мають статус постійного резидента Канади;
• Громадяни США (не підпадають під заборону завдяки умовам USMCA);
• Члени консульств і дипломати, які постійно проживають у Канаді;
• Подружжя або цивільні партнери постійного жителя Канади;
• Іноземні студенти, які навчалися не менше 2 років за останні 5 років у Канаді (обмеження на вартість житла, що купується — $500 000 CAD, дозволено використання кредитних коштів);
• Іноземні працівники з дозволом на роботу, які працювали не менше 183 днів за останні 4 роки в Канаді і подавали податкові декларації протягом цього часу (обмеження на вартість житла, що купується — $500 000 CAD);
• Особи, які мають статус тимчасового резидента країни як біженці;
• Покупці нерухомості в населених пунктах, що не входять до меж CMA (Census Metropolitan Areas) або CA (Census Agglomerations);
• Покупці незабудованої землі, зонованої під житлову забудову, за умови, що вона знаходиться поза межами CMA або CA.

Таким чином, іноземні громадяни все ж можуть купувати житло в Канаді, але при цьому вони повинні відповідати певним вимогам відповідно до цього закону. Крім того, заборона не торкнулася деяких категорій житла: закон не поширюється на житлову нерухомість, що знаходиться за межами Census Metropolitan Areas (CMA) і Census Agglomerations (CA), а також на пустуючі землі, призначені для житлової зони в тих же районах. Важливо розуміти, що рішення залежить від статистичної класифікації району Statistics Canada, а не просто від розміру населеного пункту.

Важливо зазначити, що закон, який обмежує придбання житлової нерухомості іноземцями, був введений як тимчасовий. Його початковий термін мав завершитися через два роки після вступу в силу, проте в лютому 2024 року його дію було офіційно продовжено до 1 січня 2027 року.

З огляду на новий закон, слід уважно вивчити всі деталі бажаної нерухомості і проконсультуватися з ріелтором.

Оренда чи купівля?

Золота лихоманка охопила фондові ринки

Кожен п'ятий житель Канади робить болісний ви...

У порту Галіфакса вилучили понад 800 кілограм...

В аеропорту Ванкувера вилучили рекордну парті...

Американські тарифи б'ють по кишенях сусідів

У ці вихідні Канада переходить на зимовий час

Канадська сім'я знайшла незвичайне рішення жи...

Хакери атакують критично важливу інфраструкту...

Центробанк Канади прийняв кардинальне рішення...

Канадський прем'єр шукає нових партнерів в Аз...

Канада виділила 3,11 мільйона доларів на псих...

Канадський міністр повертається до Америки дл...

Іммігранти, які нещодавно прибули до Канади, часто запитують себе: що вигідніше — взяти кредит і платити іпотеку 10–25 років чи орендувати житло і щомісяця платити орендну плату?

Загалом, канадці люблять володіти власним житлом. Протягом багатьох років більшість канадців віддавали перевагу купівлі будинків або квартир, і на даний момент дві третини жителів Канади є власниками своєї житлової нерухомості. Однак зростання кількості домогосподарств, що здають житло в оренду, за останні 10 років склало 21,5%, що перевищує зростання числа домогосподарств, які володіють житлом, на 8,4%.

Звісно, в оренді або купівлі житла в Канаді є як плюси, так і мінуси.

Плюси придбання житла в Канаді:

• Придбане вами житло є вашим законним майном. Погашаючи іпотеку, ви набуваєте нерухомий капітал, який може бути корисним у майбутньому для вас і вашої родини.
• Наявність власного житла забезпечує стабільність і безпеку за умови своєчасної оплати іпотеки та податків на нерухомість.
• Купівля будинку дає вам можливість обирати, як його оформляти і робити адаптації відповідно до ваших потреб.
• Як власник ви вирішуєте долю майна, в тому числі і продаж, тоді як орендарі можуть бути змушені покинути житло, якщо власник житла вирішить його продати.

Мінуси придбання житла в Канаді:

• Підтримка та оновлення будинку повністю лежить на вас.
• Якщо вам колись захочеться переїхати з будинку, це може бути складніше, ніж при оренді житла.
• Неконтрольовані фактори, такі як високі процентні ставки, можуть вплинути на вартість житла або ускладнити іпотечні платежі.
• Власникам зазвичай доводиться сплачувати податки на нерухомість, які можуть зростати разом з вартістю майна.
• Хоча вартість нерухомості може зростати, вона також може знижуватися.

Також немаловажним фактором при виборі на користь купівлі або оренди житла є ціна.

Середня вартість будинку в Канаді — $691 643 CAD (станом на червень 2025 року). Для резидентів Канади мінімальний початковий внесок при такій ціні може становити від 5% ($34 582 CAD), однак для іноземних громадян частіше вимагається 35% ($242 075 CAD) і вище. При амортизації на 25 років і фіксованій ставці 4% на перші 5 років, щомісячний іпотечний платіж для резидента склав би близько $3 496 CAD (через більший розмір кредиту), а для іноземця з внеском 35% — близько $2 427 CAD. Вказані суми включають лише основний борг і відсотки, без урахування податків на нерухомість і страховки, які можуть додати ще $400-800 CAD на місяць.

Середня вартість оренди житла (включаючи квартири і будинки) по Канаді становить $2 315 CAD. Окремий будинок коштуватиме значно дорожче, особливо у великих містах. В середньому оренда обходиться дешевше за іпотечні платежі, однак у деяких регіонах або при низьких процентних ставках іпотека може бути вигіднішою. Варто пам'ятати, що орендоване житло не перейде у вашу власність. У той час як на виплату іпотеки знадобиться 25 років, тривалий найм житла в оренду може розтягнутися на довгі десятиліття. При цьому важливо враховувати, що володіння житлом передбачає додаткові витрати на обслуговування, ремонт, податки і страховку, які при оренді лягають на власника.

Якщо ж ви все-таки не готові приступати до такого серйозного кроку, як купівля житла, і віддаєте перевагу орендувати квартиру або будинок, рекомендуємо вам почитати про те, що важливо знати для довгострокової оренди в Канаді.

Ціни на житло в Канаді

Незалежно від того, яким буде ваше рішення — оренда чи купівля, майте на увазі, що Канада велика країна, і ціни на нерухомість можуть значно варіюватися від міста до міста і від провінції до провінції.

Найдешевшим з великих міст Канади за вартістю житла є Вінніпег, провінція Манітоба. Тут в середньому житло можна придбати за 375 390 CAD. Далі можна відзначити Альберту, у двох великих містах цієї провінції — Едмонтоні та Калгарі — ціна на житло також може порадувати покупців: 420 959 CAD та 596 193 CAD відповідно. До такої ж цінової категорії входить ще одне велике місто — Монреаль. В середньому житло в столиці Квебеку можна придбати за 595 132 CAD.

Найдорожчий ринок нерухомості у Ванкувері (Британська Колумбія) — тут середня вартість будинку становить 1 318 687 CAD. Наступним у списку дорогої нерухомості йде Торонто (Онтаріо), житло в якому в середньому коштує 1 121 615 CAD. При цьому в інших великих містах провінції Онтаріо ціни можуть бути вдвічі меншими, так в Оттаві житло коштує 682 078 CAD, а в Лондоні 646 155 CAD.

Якщо вибирати не найбільші міста Канади, то в них ціна може бути значно нижчою.

Середня ціна на житло по провінціях Канади:

• Британська Колумбія — 1 020 000 CAD;
• Онтаріо — 889 033 CAD;
• Альберта — 497 473 CAD;
• Квебек — 490 230 CAD;
• Нова Шотландія — 443 771 CAD;
• Острів Принца Едварда — 376 429 CAD;
• Манітоба — 362 535 CAD;
• Нью-Брансвік — 320 344 CAD;
• Саскачеван — 305 490 CAD;
• Ньюфаундленд і Лабрадор — 299 032 CAD.

Види житлової нерухомості в Канаді

У Канаді розрізняють кілька типів житла, які відрізняються за формою, розміром та вартістю.

• Кондомініуми (або "кондо") поширені в багатоквартирних будинках, які можуть бути як невеликими комплексами, так і багатоповерховими вежами. Власники кондо володіють лише своїм приміщенням. Щомісяця власники кондомініумів сплачують внесок корпорації, яка відповідає за будівлю та займається обслуговуванням і ремонтом житла за потреби.
• Таунхауси є частиною ряду прикріплених один до одного будинків, кожен з яких має свій вхід, але при цьому спільну стіну з сусідами.
• Окремі будинки (будинок на одну сім'ю) стоять окремо і зазвичай мають власну ділянку землі. Власники несуть відповідальність за все обслуговування та ремонт свого будинку. Зазвичай такий тип житла коштує найдорожче, але надає більше простору та свободи дій.
• Дуплекси та триплекси (двоквартирні та триквартирні будинки) мають окремі ділянки землі та входи, але можуть мати спільні стіни з сусідами. Вони виглядають як звичайні будинки, але розділені на кілька окремих квартир, які можуть здаватися в оренду окремо.

Будинок чи квартира?

Інше поширене питання стосується вибору між будинком і квартирою (або кондомініумом).

Багатоквартирні будинки зазвичай розташовані неподалік від центру міста, де багато офісів та розважальних закладів. Крім того, квартири, як правило, не вимагають багато часу та грошей на обслуговування, оскільки витрати можуть бути фіксованою платою, яка стягується раз на місяць.

На відміну від квартир, будинки на одну сім'ю, як правило, розташовані далеко від центру міста, а це означає, що потрібно буде більше часу, щоб дістатися до роботи. Будинки вимагають більше часу та грошей на обслуговування: якщо протікає дах або потрібен інший терміновий ремонт, вам доведеться вирішувати ці проблеми самостійно, оскільки немає керуючої компанії, яка могла б допомогти. Крім того, будинки на одну сім'ю коштують дорожче.

Однак, оскільки в Канаді важко знайти квартири з більш ніж трьома спальнями, купівля або оренда будинку більше підійде для сімей з кількома дітьми. Крім того, будинки на одну сім'ю пропонують більше відкритого простору (може бути гараж на одну або дві машини та подвір'я) і більше приватності, тоді як у мешканців квартир є лише зони загального користування.

Квартири часто купують молоді люди без сімей, для яких така покупка — перший крок на шляху до володіння власним будинком. Літні пари також часто купують квартири, щоб заощадити на обслуговуванні.

Іпотечний кредит у Канаді

Будь-яка людина, яка має достатньо коштів та хорошу кредитну історію, може подати заявку на іпотеку в Канаді.

Мінімальний перший внесок зазвичай становить від 5% до 20% залежно від вартості нерухомості, однак якщо ви не є постійним резидентом Канади, для вас він буде значно вищим — зазвичай мінімум 35%, а на практиці банки часто вимагають 40-50%. Важливо зазначити, що далеко не всі банки працюють з нерезидентами, і процентні ставки для іноземців зазвичай вищі на 0,5-1% порівняно з резидентами. Якщо ваш перший внесок становить менше 20%, вам необхідно додатково оплатити іпотечне страхування. Процентна ставка по іпотечному страхуванню коливається від 0,6% до 4,5% від суми вашої іпотеки.

Терміни кредитування варіюються від шести місяців до 5 років з можливістю подальшого продовження договору до 10–25 років.

Ставки можуть бути змінними або фіксованими. Середні фіксовані ставки станом на середину 2025 року становлять 3,8–4,5% річних, а змінні ставки знаходяться на рівні 3,9–4,2%. Банк Канади утримує свою ключову ставку на рівні 2,75% з червня 2025 року. Ви можете порівняти відсотки по кредиту за допомогою сайту Ratehub.ca.

Щоб подати заявку на отримання іпотеки, необхідно надати ряд документів.

• На початку процесу вам потрібно буде підтвердити свою особу та джерело доходу.
• Потім необхідно надати фінансову інформацію, включаючи кредитний рейтинг, чисту вартість та виписки з банківських рахунків.
• Надаються джерела першого внеску, який може бути представлений заощадженнями, продажем попереднього житла, ощадним рахунком або подарунком.
• Нарешті, важливо мати детальні відомості про нерухомість, що купується.

Якщо ви хочете взяти іпотеку як нерезидент Канади, то вам може знадобитися надати більшу кількість документів. Зверніть увагу на наступні пункти, які стосуються нерезидентів Канади:

• Щоб отримати іпотечний кредит у Канаді, потрібно відкрити рахунок у канадському банку.
• Ваш перший внесок не може бути у вигляді подарунку, також потрібно надати докази наявності коштів за 90 днів до отримання фінансування.
• Необхідно підтвердити оплату першого внеску у розмірі 35% від вартості нерухомості (для резидентів США може бути 20%).
• Доказ доходу: потрібна нещодавня платіжна відомість, а також лист від вашого поточного роботодавця, що підтверджує ваш стаж роботи в компанії, вашу річну зарплату включно з бонусами та підтвердження того, що ви не перебуваєте на випробувальному терміні.
• Доказ кредитної історії: якщо канадське кредитне бюро вам недоступне, то потрібне міжнародне кредитне бюро або рекомендаційний лист від вашого поточного банку.
• Наявність коштів: деякі кредитори можуть вимагати зберігання суми, еквівалентної річним платежам за іпотекою, на канадському банківському рахунку перед схваленням заявки.

Також можуть виникнути відмінності в оподаткуванні між нерезидентами та резидентами. Наприклад, в Онтаріо деякі міста стягують податок для нерезидентів, який потрібно сплатити при купівлі будинку. Зазвичай це відсоток від загальної вартості придбаного майна. Важливо зазначити, що цей податок не поширюється на канадських громадян, навіть якщо вони не є резидентами.

Витрати на утримання житла

Якщо ви орендуєте будинок, ви оплачуєте комунальні послуги самостійно, або вони можуть бути включені у вашу щомісячну орендну плату. Якщо ви — власник, ви самі несете відповідальність за оплату рахунків за комунальні послуги, щорічний податок на майно та страховку.

Щорічний податок на нерухомість у Канаді розраховується індивідуально і становить в середньому 0,5–2,5% від оціночної вартості, залежно від муніципалітету.

У Ванкувері також існує податок на порожні будинки (Empty Homes Tax), який сплачується за ставкою 3% від оціночної оподатковуваної вартості власниками об'єктів, які пустують більше шести місяців на рік. Аналогічний податок діє в Торонто — від 1% до 3% від вартості нерухомості, залежно від того, як довго житло залишається незайнятим. Ці податки стягуються незалежно від громадянства власника. Усі власники повинні подавати відповідні декларації, навіть якщо вони не зобов'язані платити ці податки.

Рахунки за комунальні послуги в середньому по Канаді становлять $389 CAD на місяць, більша частина цієї вартості покриває оплату за електрику. Будинки найчастіше опалюються за допомогою електрики, а кухні обладнані електричними плитами, хоча в деяких регіонах (наприклад, в Альберті або Квебеку) може використовуватися газ.

Середньомісячні рахунки за комунальні послуги в провінціях Канади, включаючи витрати на електрику, воду, газ, інтернет і телебачення:

• Квебек — $323,96 CAD;
• Онтаріо — $339,49 CAD;
• Альберта — $266,41 CAD;
• Британська Колумбія — $572 CAD;
• Манітоба — $382,4 CAD;
• Саскачеван — $467,75 CAD;
• Острів Принца Едварда — $382,95 CAD;
• Нью-Брансвік — $344 CAD;
• Нова Шотландія — $420 CAD.

Страхування — ще одна стаття витрат, яка обходиться домовласникам приблизно в $960 CAD на рік.

Як купити житло в Канаді

Якщо ви хочете купити будинок у Канаді, виконайте наступні дії.

1. Переведіть гроші в канадський банк. Перевірка походження коштів може зайняти до двох тижнів, тому краще перевести гроші заздалегідь — до початку пошуку житла.

2. Виберіть будинок. Щоб знайти нерухомість у Канаді, ви можете найняти ріелтора, який допоможе ознайомитися з місцевим ринком. Гонорар ріелтора (2,5% від ціни покупки) оплачує продавець. Також ви можете самостійно шукати нерухомість за допомогою сайтів:

• www.realtor.ca
• www.kijiji.ca
• www.point2homes.com
• www.zoocasa.com

3. Підготуйте пропозицію про купівлю (Offer to Purchase). Ріелтор допоможе підготувати пропозицію про купівлю для продавця. При подачі цього документа потрібно внести 5-10% від вартості покупки як депозит. З цього моменту зазвичай потрібно 30–60 днів, щоб закрити угоду. Процес може зайняти до 90 днів, якщо ви подаєте заявку на іпотечний кредит.

4. Подайте заявку на отримання іпотеки (якщо потрібно).

5. Замовте правову перевірку нерухомості (Due Diligence). Копію підписаної угоди слід відправити юристу (або нотаріусу в Квебеку), який дослідить право власності, перевірить, чи сплачені податки на майно і чи немає обтяжень.

6. Замовте технічну інспекцію (необов'язково). Ви можете найняти інспектора, який перевірить структурні дефекти будівлі, стан сантехніки та електропроводки. Така інспекція зазвичай коштує від 300 до 500 канадських доларів.

7. Закрийте угоду. Юрист підготує документ під назвою Statement of Adjustment (документ, що відображає всі розрахунки та додаткові витрати, пов'язані з купівлею), який підтверджує ціну продажу.

8. Зареєструйте право власності. Юрист реєструє право власності в земельному реєстрі провінції, ви отримуєте свідоцтво про право власності (title) та ключі.

Супутні витрати на купівлю житла

Покупець несе наступні витрати:

• Provincial Land Transfer Tax (LTT) — провінційний податок на перехід права власності при купівлі вторинного житла — 0,5-2% (не стягується в Альберті та Саскачевані);
• 5% GST і від 0 до 10% PST — податки при купівлі первинної нерухомості (зазвичай включені у вартість покупки);
• Non-Resident Speculation Tax (NRST) — іноземні покупці платять додатково 25% податку з купівельної вартості у всій провінції Онтаріо та 20% у певних районах Британської Колумбії. У Торонто з 2025 року діє додатковий муніципальний податок 10% (MNRST). Цей податок може бути повернутий при отриманні статусу постійного резидента протягом 4 років;
• Комісія юриста — 0,5-1% (мінімум $500 CAD плюс GST);
• Title insurance — страхування правового титулу — кілька сотень доларів залежно від локації, типу та вартості нерухомості;
• Estoppel Certificate Fee — $10 CAD (стягується при купівлі кондомініуму, крім Квебеку).

Щоб уникнути проблем у процесі купівлі житла, ми рекомендуємо вам звертатися до фахівців, які зможуть проконсультувати вас детально по вашому конкретному випадку. Важливо пам'ятати, що послуги ріелтора для покупців зазвичай безкоштовні — комісію агенту нерухомості оплачує продавець.