Іпотека в Канаді: нюанси, помилки, лайфхаки

Більшість моїх знайомих купили житло незабаром після переїзду до Канади. Я розповім про умови отримання іпотеки, конкретні числа, а також свій досвід придбання двох будинків.

Раніше ми з сім'єю жили в передмісті Монреаля і 2020 року продали наш будинок із басейном за понад $500 000 CAD. Рекомендую подивитися огляд нашого старого будинку, він був дуже красивим.

Іпотека

У Канаді дуже широко поширене кредитування загалом, і в багатьох канадців є іпотека, лізинг на автомобіль, телефони в кредит і багато іншого. Це і не погано, і не добре, бо зазвичай відсотки за кредитами низькі — далі розповім, які.

Внески за іпотекою потрібно буде робити з певною періодичністю: щотижня, кожні два тижні, раз на місяць тощо. Іпотеку можна неспішно виплачувати протягом 25, а іноді й 30 років. Це називається період амортизації. Ті люди, які орендують житло, по суті виплачують кредит власникам. І останні через ті самі 25 років зможуть продати свій будинок за мільйон чи навіть більше. А орендодавці залишаться ні з чим. Вони будуть змушені й далі витрачатися на оренду.

Проблема в тому, що далеко не всі можуть отримати іпотечний кредит. На це впливає багато факторів. Найнегативніший — це відповідність доходів і витрат із вартістю житла, яке ви хочете придбати. Зараз не буду про це розповідати, але якщо вам буде цікаво, то прочитайте статтю з детальним описом того, як все порахувати. Якщо у вас немає роботи, кредит не дадуть. Якщо ви самозайнятий, то чомусь багато банків вважають це негативним фактором і можливості отримання іпотеки погіршуються.

Початковий внесок

Під час купівлі квартири або будинку вам потрібно буде заплатити початковий внесок. Його розмір залежить від вартості житла і зазвичай становить від 5 до 20%. Нові емігранти без кредитної історії можуть отримати іпотеку при внесенні 35% від вартості. Ми вчинили саме так, оскільки Іванна вчилася, а я був самозайнятим. До речі, про необхідність мати хорошу кредитну історію я вже розповідав.

Якщо початковий платіж буде менше 20% від вартості вашого будинку або квартири, ви повинні будете придбати страховку за іпотечним кредитом. Але кредитор може вимагати, щоб ви оформили страховку, навіть якщо у вас є початковий внесок у розмірі 20%. Зазвичай це відбувається, якщо ви самозайнятий або у вас погана кредитна історія. А якщо у вас не вийде виплачувати кредит, то страховка зробить виплати не вам, а банку, який видав іпотеку.

Періоди амортизації

Термін кредитування або амортизації поділений на періоди. Це може бути один рік, два, п'ять тощо. Зазвичай люди обирають п'ятирічний період і вид процентної ставки: фіксований або плаваючий. Спочатку на перший наш будинок амортизація була на 30 років, а ставка фіксованою на перші два роки. Коли минуло два роки, я переуклав договір і вибрав змінну ставку начебто на 5 років. Зараз детально поясню, чим відрізняється фіксований відсоток від плаваючого, там є кілька дуже важливих відмінностей.

Фіксована і змінна ставка

При іпотеці з фіксованою ставкою ваша ставка залишається незмінною протягом усього періоду. Така іпотека дає відчуття безпеки: ви точно знаєте, якими будуть ваші платежі доти, доки не спливе термін дії контракту.

Змінна процентна ставка умовно прив'язана до ключової ставки Центробанку Канади і може коливатися протягом усього періоду дії контракту. Якщо ви азартна людина, то можете як виграти, так і програти. Час показує, що багато людей програє, бо звертає увагу лише на поточну величину ставки, але не аналізує історичні числа і не розуміє, як працює банківська система Канади.

Наведу кілька прикладів, щоб було зрозуміліше. У другому будинку, в якому ми зараз живемо, амортизація на 25 років, але ставка фіксована і закрита на 5 років. До 2025 року ставка за іпотекою 2,99%. Якщо ви захочете взяти іпотеку зараз, то ви такого не отримаєте, на березень 2023 року ринкова ставка у великих канадських банках десь 5%. Під час пандемії відсоткові ставки за іпотекою сильно впали і були близько 2%. Багато людей скористалися ситуацією і взяли кредити з плаваючою ставкою. Зараз же на березень 2023 року у великому банку вона становить десь 6,25%.

Яка може бути різниця по грошах залежно від відсоткової ставки, якщо ви, припустімо, придбали в кредит будинок вартістю $600 000 CAD і заплатили перший внесок 20% або $120 000 CAD. Тобто в кредит ви взяли $480 000 CAD. Під час пандемії з 2% ставкою ви платили б $2 033 CAD на місяць, зі ставкою 2,99%, як у мене зараз, — $2 269 CAD, а ось зі ставкою 6,25% — $3 141 CAD.

Як бачите, переплата близько $1 000 CAD на місяць, це велика сума, тому в Канаді зараз так багато незадоволених, які скаржаться, що в країні стало жити дорого. Частина з них перейде з плаваючого відсотка на фіксований, бо там треба менше платити. Але якщо вони це зроблять, то, найімовірніше, програють. Бо історично ключова банківська ставка постійно то піднімається, то опускається, і зараз прогнозується час зворотного зменшення. Можливо, я не правий, час покаже.

Розрив контракту за іпотекою

Коли ми переїжджали до Канади, то не стали спалювати мости і залишили на батьківщині квартиру. Не знаю, скільки вона коштує, але потенційно в голову може прийти ідея виплатити кредит завчасно. Або ж інший банк запропонує вам вигіднішу відсоткову ставку. Однак у вас не вийде докласти будь-яку суму або розірвати контракт. Вам доведеться заплатити штраф, який цілком може потягнути на десятки тисяч доларів.

Якщо у вас фіксований відсоток, то штраф буде більшим, ніж якщо він був плаваючим. Ви маєте це знати перед оформленням іпотеки та вибором періоду амортизації. Наприклад, якщо плануєте купити будинок, пожити в ньому роки 3, а потім переїхати в іншу провінцію, як ми, то не варто брати період амортизації на 5 років із фіксованим відсотком.

Коли ми жили в Квебеку, мені там усе подобалося, крім французької. Тому після закінчення дворічного періоду амортизації, я поміняв відсоток на плаваючий. Це дало можливість продати наш будинок і закрити іпотеку з невеликим штрафом. А на будинок в Оттаві оформили вже новий контракт.

Процес купівлі нового будинку та вибір банку

Зараз згадую, як важко все це було зробити. По-перше, настала пандемія, на кордоні між провінціями стояли поліцейські й не пускали без поважної причини. По-друге, практично всі установи були закриті через карантин. І, по-третє, взагалі було не зрозуміло, що буде з цінами на нерухомість. Наша рієлторка спершу лякала, що покупець нашого старого будинку може відмовитися від угоди, а потім ми боялися, що передумає продавець нового будинку. Але все закінчилося добре.

Якщо штрафи не хочете платити, але все ж таки є бажання швидше виплатити кредит, то в моєму банку є можливість раз на рік докласти до 10% від суми іпотеки, а також здійснювати подвійну оплату платежу на місяць. Я порахував, що насправді немає особливої вигоди виплачувати іпотеку завчасно. Особливо коли відсотки за нею маленькі. Простий приклад — за перший будинок я платив близько 2% річних, а інфляція була близько 3%. Зараз інфляція в Канаді на рівні близько 6%.

Канадська банківська система вважається однією з найбезпечніших у світі. У Канаді переважає Велика шістка найбільших банків: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC і National Bank of Canada. Їхні відділення є на кожному кроці, у мене відкриті рахунки в трьох різних банках і я їм справді довіряю, і кредити брав саме у Великій шістці.

Але є й дрібніші комерційні організації, де можна взяти іпотеку, причому під менший відсоток і з більш вигідними умовами розірвання контракту. Наприклад, 5-річна фіксована ставка пропонується на рівні 4,44%, а плаваюча — 5,55%.

Маленький початковий внесок

Я обіцяв розповісти, скільки ви платитимете за іпотекою, якщо внесете менше 20%. Нехай будинок коштує ті ж $600 000 CAD, але у вас є тільки 10% або ж $60 000 CAD. Упевнений, якщо ви переїхали до Канади із заощадженнями або обоє з подружжя працюють, то за кілька років за умови економії можна відкласти таку суму.

Округлимо іпотечну ставку до 5%, тоді щомісячний платіж вийде в $3 238 CAD — найбільша сума в статті. З цього можна зробити висновок, що маленький внесок збільшує щомісячні платежі, і додаткові витрати йдуть на страховку.

З іншого боку, якщо ви винайматимете рівноцінне житло, яке коштує ті самі $600 000 CAD, упевнений, що платитимете суттєво більше, ніж $3 000 CAD. Звісно, якщо до іпотечного платежу додати додаткову страховку на будинок чи квартиру, податки місту, газ, воду, електрику, $3 238 CAD перетворяться на $4 000 CAD або навіть більше. У нас є стаття, де порівнюються купівля будинку в кредит та оренда, обов'язково прочитайте, щоб розібратися в цьому питанні.

Як знайти найкращі умови за іпотекою

Ми купили перший будинок у кредит, особливо не розуміючи, як усе влаштовано. Наш ріелтор просто дала контакт російськомовного менеджера банку, який все нам оформив. У принципі, у всіх великих банків приблизно однакові умови, але недолік у тому, що насамперед звертають вашу увагу на величину платежу. Не пам'ятаю, щоб мені щось говорили про умови розірвання договору. А це важливо.

Якби я зараз купував перший будинок у Канаді, то звернувся б, напевно, до незалежного іпотечного брокера. Це людина, яка працює з десятками банків і фінансових організацій. Під вашу ситуацію можна отримати індивідуальне рішення. Звертаю вашу увагу, що вартість платежу за кредитом, якщо ви звернетеся до іпотечного брокера, не буде для вас дорожчою. Так влаштована канадська система в усьому.

Наприклад, ми є агентами кількох мовних шкіл і безлічі вишів по всій Канаді. Якщо вступати через нас на мовні курси або навчальні програми, то часто ви отримаєте знижку або стипендію, а також допомогу у вирішенні потенційних проблем.